Un logement classé G au DPE ne signifie pas que le locataire déjà installé doit partir. En revanche, cette note énergétique peut entraîner des conséquences sur le bail, le loyer, les travaux à demander et les recours possibles si le propriétaire ne réagit pas. L’enjeu principal consiste à distinguer le bail en cours, la reconduction tacite et la signature d’un nouveau contrat.
Ce que signifie vraiment un DPE G pendant une location
Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions. La classe G correspond aux logements les plus énergivores, souvent appelés passoires thermiques avec les logements classés F. Un cas particulier existe, le seuil G+, qui vise les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant ce seuil G+ ne respectent plus le critère de décence énergétique pour la location. Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction s’étend aux logements classés G. Le calendrier continue ensuite, avec les logements F à partir du 1er janvier 2028, puis les logements E à partir du 1er janvier 2034.
Il faut toutefois éviter un raccourci fréquent. Un mauvais DPE ne met pas fin au bail du jour au lendemain. La notion de logement décent sert surtout à encadrer le droit de louer, la possibilité d’augmenter le loyer et les obligations du bailleur. Pour un locataire en place, la situation dépend donc du contrat existant et des démarches engagées.
| Classe ou seuil | Repère réglementaire | Effet pratique pour la location |
|---|---|---|
| G+ | Plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale | Critère de décence énergétique non respecté depuis le 1er janvier 2023 |
| G | Classe la plus énergivore du DPE | Interdiction de louer progressivement applicable depuis le 1er janvier 2025 |
| F | Passoire thermique | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2028 |
| E | Logement énergivore mais moins critique | Interdiction prévue à partir du 1er janvier 2034 |
Bail en cours, reconduction tacite, nouveau contrat : les cas à ne pas confondre
Si le locataire est déjà en place
Lorsque le bail est en cours, le locataire ne doit pas quitter automatiquement le logement parce qu’un DPE indique G. Le contrat continue, sauf décision judiciaire, congé donné dans les règles ou accord entre les parties. En revanche, le locataire peut utiliser le DPE pour demander au propriétaire de mettre le logement en conformité, notamment si la performance énergétique compromet la décence du logement.
Vérifier si un logement est décent et louable : Découvrez les critères officiels d’un logement décent, avec les règles sur l’interdiction de location et le gel des loyers des passoires énergétiques.
Le propriétaire ne peut pas non plus ignorer la situation. Même si le locataire reste dans les lieux, un logement classé G expose le bailleur à des demandes de travaux, à un contentieux et à une remise en cause du loyer. Le risque augmente si le logement est difficile à chauffer, mal ventilé, humide ou si les factures deviennent très lourdes.
Si le bail arrive à échéance ou se reconduit
La reconduction tacite mérite une attention particulière. Elle n’est pas une simple formalité sans conséquence. Elle peut faire entrer le bail dans le champ des exigences de décence énergétique applicables au moment où le contrat se poursuit. Dans la pratique, un locataire peut donc demander un DPE à jour et interroger le bailleur sur les travaux prévus avant ou au moment de la reconduction.
Un nouveau contrat de location est encore plus clair. Un logement frappé par l’interdiction de location ne devrait pas être proposé à un nouveau locataire sans rénovation préalable ou sans amélioration suffisante de sa performance énergétique.
Si le DPE est ancien
Le DPE fourni lors de l’entrée dans les lieux peut ne plus être valable. La méthode de calcul a été réformée en juillet 2021, et certains diagnostics établis auparavant ont une durée de validité réduite. Un DPE réalisé en 2017 ou 2018, par exemple, ne doit pas être traité comme un document éternel. Le locataire peut demander au bailleur un diagnostic valide, intégré au dossier de diagnostic technique.
Un point reste aussi à surveiller pour les logements chauffés à l’électricité. Un nouveau calcul du DPE est annoncé pour 2026. Cela ne dispense pas le bailleur de respecter ses obligations actuelles, mais cela peut justifier de vérifier la note énergétique réelle du logement avant d’engager une stratégie de travaux ou un litige.
Droits du locataire : demander, négocier, puis agir
Commencer par une demande écrite claire
Le premier réflexe consiste à écrire au propriétaire, idéalement par lettre recommandée. Le courrier doit rester factuel : mention du DPE, difficultés rencontrées, demande de diagnostic à jour si nécessaire, puis demande de travaux de rénovation énergétique. Les travaux peuvent concerner l’isolation, le chauffage, la ventilation ou la suppression de défauts qui rendent le logement inconfortable ou trop énergivore.
Il est utile de construire le dossier avec méthode. Le DPE forme la base technique, les factures d’énergie montrent l’impact concret, les photos d’humidité ou de défaut d’isolation décrivent l’usage réel du logement, puis les courriers prouvent la chronologie. Cette organisation évite de réduire le litige à une simple impression de froid ou d’inconfort. Elle donne une structure lisible à la demande du locataire.
Le gel du loyer et la baisse de loyer
Les logements classés F et G sont concernés par un gel du loyer dans plusieurs situations. Le bailleur ne peut pas librement augmenter le loyer comme pour un logement performant. Pour un locataire en place, ce point compte lors d’une révision annuelle, d’un renouvellement ou d’une tentative de revalorisation.
La réduction ou la suspension du loyer ne se décide pas seul. Le locataire ne doit pas arrêter de payer de sa propre initiative, au risque de se mettre en faute. En cas de désaccord persistant, c’est le juge qui peut ordonner une diminution du loyer, sa suspension jusqu’à réalisation de travaux, ou éventuellement des dommages et intérêts selon la situation.
Conciliation puis tribunal si le bailleur ne répond pas
Si le propriétaire refuse les travaux ou ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette étape permet souvent de formaliser les positions et d’obtenir un accord sans procès. Si la conciliation échoue, la saisine du tribunal devient possible.
Le juge peut examiner la décence du logement, ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à exécution. Si des aides au logement sont versées, la CAF peut aussi être concernée lorsque la décence du logement est contestée, avec des conséquences possibles sur le versement des APL.
Obligations du propriétaire bailleur et limites possibles
Le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir pendant toute la durée du bail. Face à un DPE G, il doit donc prendre au sérieux la question de la rénovation énergétique. Il ne s’agit pas toujours de refaire tout l’immeuble. Certains travaux ciblés peuvent améliorer nettement la situation, comme l’isolation des combles, le remplacement d’un système de chauffage inadapté, la pose d’une ventilation efficace ou le traitement des ponts thermiques.
Le propriétaire peut mobiliser différents leviers financiers selon son profil et le logement : éco-PTZ, déficit foncier, taux réduit de TVA à 5,5 %, MaPrimeRénov’ Copropriété ou aides locales. Ces dispositifs ne suppriment pas les contraintes, mais ils peuvent rendre le plan de travaux plus réaliste, surtout lorsque le logement se situe en copropriété.
Des exceptions existent lorsque les travaux sont techniquement impossibles, lorsqu’ils portent atteinte à des contraintes architecturales ou lorsque la copropriété bloque des travaux nécessaires malgré les démarches du bailleur. Toutefois, ces exceptions ne doivent pas être confondues avec une simple absence de budget ou une préférence pour l’inaction. Le propriétaire doit pouvoir démontrer les obstacles rencontrés et les démarches effectuées.
Autre point pratique : si des travaux durent plus de 21 jours et perturbent l’usage du logement, le locataire peut prétendre à une indemnisation ou à une réduction de loyer proportionnée à la gêne subie. Cette règle ne concerne pas seulement les passoires thermiques, mais elle devient très concrète lorsqu’une rénovation lourde est engagée en cours d’occupation.
Que faire maintenant selon votre situation ?
Si vous êtes locataire, la bonne méthode consiste à vérifier d’abord le DPE disponible, sa date et sa classe. Ensuite, demandez par écrit un DPE valide ou les travaux nécessaires. Conservez les factures, les échanges, les photos et les relevés de température si le logement est difficile à chauffer. En l’absence de réponse, passez par la commission de conciliation avant d’envisager le tribunal.
Si vous êtes propriétaire, ne vous contentez pas d’attendre la fin du bail. Un locataire en place dans un logement classé G peut rester, mais le risque juridique et financier augmente avec le temps. Faites vérifier la validité du diagnostic, demandez des devis, identifiez les travaux prioritaires et, si le logement est en copropriété, inscrivez les sujets nécessaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Dans les deux cas, l’enjeu n’est pas seulement réglementaire. Un DPE G révèle souvent un logement coûteux à chauffer, inconfortable et plus exposé aux litiges. Le bail peut continuer, mais il doit s’accompagner d’une démarche sérieuse : diagnostic fiable, dialogue écrit, calendrier de travaux et recours gradués si aucune solution amiable n’aboutit.
